迷題：深交所首批REITs擴募項目上市，CREITs進入常態化發行新階段
21世紀經濟報道記者李域 深圳報道6月16日，深交所首批兩單基礎設施REITs擴募項目平穩上市，標志著REITs擴募機制全面落地，也意味著C-REITs(中國公募REITs)進入常態化發行新階段。對于基礎設施REITs擴募上市，深交所相關人士表示，這是深交所認真貫徹落實黨中央國務院決策部署和中國證監會部署要求，推動完善REITs市場再融資功能，積極構建多層次REITs市場，加快形成存量資產和增量投資良性循環的重要舉措。業內人士認為，首批REITs項目擴募落地對于中國REITs市場持續納入優質存量資產以實現市場規模增長有積極促進作用，也是市場逐步邁向成熟的標志之一。隨著公募REITs首發+擴募雙輪驅動的發行常態化、消費類基礎設施試點的放開，以及監管政策的不斷推進和持續完善，在國內擁有全球最大的存量基礎設施資產規模下，中國公募REITs也將繼續壯大，市場參與主體和資產類型也將更為豐富。深交所首批REITs擴募項目上市深交所首批兩單REITs擴募項目分別為博時蛇口產園REIT和紅土創新鹽田港REIT，均上市近兩年，整體運行平穩，治理結構健全，具備較好的擴募條件，本次擴募共募集資金16.59億元。其中，博時蛇口產園REIT本次擴募購入資產為位于深圳市光明高新園區的招商局智慧城（光明科技園）科技企業加速器二期項目，紅土創新鹽田港REIT本次擴募購入資產為位于深圳市鹽田港綜合保稅區內的世紀物流園項目。“REITs擴募是招商蛇口響應國家戰略，以資產盤活擴大有效投資、以投資融資循環促進高質量發展的有效舉措。”招商蛇口相關負責人介紹，公司目前主要運營管理網谷、意庫和智慧城等產業園產品線，布局國內核心一二線16個城市，規劃建筑面積475萬平方米，2022年末，產業園在營項目33個，總經營建筑面積約257萬平方米，有豐厚儲備的產園資產支持產園REITs的擴募。深圳港集團認為，對于發行企業，公募REITs能夠加速資金運轉，盤活存量資產，擴募路徑走通后，公募REITs將為企業提供更多幫助。具體來看，對公司有三方面影響，一是可以持續緩釋企業融資需求，持續有效真實壓降負債率，尤其對于杠桿率偏高的企業，可引入權益資金替代負債，增強企業發展能力，有利于公募REITs平臺健康持續發展，二是為集團落地“十四五”戰略提供支持，通過打通公募REITs存量資產上市路徑，深圳港集團已探索出倉儲物流基礎設施資產的資本市場退出路徑，為企業探索出一套輕重資產分離的領先運營模式。通過REITs平臺擴募，有助于集團進一步擴展資產管理規模，促進輕資產運營與市場接軌，吸引社會資本參與基建項目，有利于盤活存量資產，形成投融資閉環。三是通過擴募持續引入優質資產，有利于公募REITs平臺擴大管理規模，進一步提升平臺核心價值及盈利能力，分散風險，使優質資源向公眾平臺集聚，為投資者帶來更穩定的分紅收入，帶來優厚回報。C-REITs進入常態化發行新階段自2021年6月首批公募REITs上市以來，截至目前，已陸續有27只公募REITs產品完成首發募集，資產類型涵蓋園區基礎設施、能源基礎設施、交通基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房等。6月14日，中國證監會、深交所正式受理了“易方達廣州開發區高新產業園封閉式基礎設施證券投資基金”項目。6月16日，紅土創新鹽田港REIT、博時蛇口產園REIT等多只公募REITs的擴募份額上市交易。博時基金相關負責人認為，隨著國家發改委236號文及證監會相關措施的出臺，以及首批4只公募REITs項目擴募獲批，我國公募REITs市場“首發”+“擴募”雙輪驅動的發展格局正式成型，將進一步推動公募REITs審批的常態化。該負責人進一步表示，在政策的支持下，市場擴容速度會進一步加快，同時底層資產類型也會更加多元化，目前景區、軌道交通、消費基礎設施、鐵路等資產也正在推進。結合本輪資產證券化創新的大背景，都是在盤活國有資產的前提下進行的，民生公益屬性越強、存續體量大的資產未來可包裝的空間更廣闊。隨著一級發行的提速、不同資產類型的擴充，產品的資質、規模和收益必定會出現分化，對于投資者來說，也會帶來不同的投資視角，“相信REITs作為區別于股票與債券的一大類資產有自己本身的價值以及足夠大的市場容量；也堅信C-REITs在不斷完善的過程中一定會給投資者帶來應有的投資價值和投資收益。”在紅土創新基金管理有限公司相關負責人看來，公募REITs本身作為一個資產上市的平臺，具備收并購的功能，通過不斷持續運營，擴募融資收購新資產是REITs作為收并購平臺的價值體現，這個也是REITs的成長性，所謂的外延式成長性的最主要來源。對于REITs的投資來說極為重要。REITs產品能否持續擴募是投資人最為關心的，也是REIT市場持續發展的主要標準，國內REITs市場打通擴募環節，隨著后續產品的不斷擴募，投資人不斷參與，才能不斷發展壯大國內REITs市場，并使市場不斷成熟。