迷題：“認(rèn)房不認(rèn)貸”一周：北京有新盤兩天賣百套，市場(chǎng)能暖多久未定
全文共3075字，閱讀大約需要10分鐘二手房流動(dòng)性不解決，新房不會(huì)根本轉(zhuǎn)暖。記者丨 王寅浩有的新盤凌晨3點(diǎn)還在簽約，有的項(xiàng)目第一個(gè)周末兩天賣了近百套，有的老項(xiàng)目后期直接“賣亂套了”……在剛剛過(guò)去的一周，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”正式執(zhí)行，北京商報(bào)記者走訪朝陽(yáng)、通州、石景山、豐臺(tái)等多個(gè)新房項(xiàng)目了解到，多個(gè)新房項(xiàng)目推出24小時(shí)不打烊的營(yíng)銷策略，主打“搶收”。“搶收”的背后，是對(duì)落地新政營(yíng)銷時(shí)機(jī)的把握，也是對(duì)本輪市場(chǎng)“回暖”周期長(zhǎng)短的焦慮，不能停的“渠道”驗(yàn)證了這種焦慮 。而所有焦慮的背后，是置換群體名下需要賣掉的二手房“不那么好出手”，更有一線營(yíng)銷總喊出：“二手房流動(dòng)性不解，新房不會(huì)根本轉(zhuǎn)暖。”“第一個(gè)周末兩天賣了近百套”“終于看到久違的排隊(duì)。上一次看到項(xiàng)目出現(xiàn)排隊(duì)的情況，還是在北京不限購(gòu)之前。”李明（化名）是亦莊招商璀璨時(shí)代項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，該項(xiàng)目恰在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的前幾天開盤。項(xiàng)目本身的位置、品相不錯(cuò)，疊加政策釋放的節(jié)點(diǎn)，也讓李明所在的項(xiàng)目吃足這波“紅利”。“9月1日晚上7點(diǎn)左右，北京發(fā)布‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，項(xiàng)目8點(diǎn)左右就開始上人，一直忙到凌晨3點(diǎn)多才下班。新政出臺(tái)當(dāng)晚就賣出了9套房，最晚一套是在凌晨3點(diǎn)成交的。”9月2日、3日，也就是北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政發(fā)布后的第一個(gè)周末，李明所在的項(xiàng)目售樓處格外忙碌。“項(xiàng)目戶型比較全面，涉及89-140平方米的兩居到四居，銷售均價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間在480萬(wàn)-850萬(wàn)元之間，因此也帶來(lái)了比較不錯(cuò)的人氣。周末兩天總共到訪量有六七百組客戶，我們20多個(gè)銷售人員平均每人每天要接待十七八組客戶，一些休假的銷售也被叫了回來(lái)，但人手還是不夠用。售樓處內(nèi)外站滿了購(gòu)房人，為此也采取了限流措施，叫號(hào)分批次看房。”李明稱，之前每天項(xiàng)目的到訪量也就70組客戶左右，這是新政出臺(tái)后最直觀的變化。李明所在的璀璨時(shí)代項(xiàng)目前期首推300套房源，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，后面又連續(xù)加推兩次，第一次加推兩棟樓，房源在100套左右，第二次加推四棟樓，房源在200套左右。“項(xiàng)目總共800多套房源，基本屬于全放出來(lái)了。”成交量方面，據(jù)李明介紹，9月2日、3日周末兩天成交93套房源，工作日相對(duì)少一些，成交30多套房源，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地一周，項(xiàng)目共成交近130套房源。首推房源陸陸續(xù)續(xù)都賣光了，現(xiàn)在賣的都是加推房源。“按照我們開盤前期的市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目去化確實(shí)大大超出預(yù)期，只能說(shuō)趕上了。”李明坦言。有同樣感知的還有另一家頭部央企項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人楊雪。與李明所在的項(xiàng)目不同，楊雪所在的項(xiàng)目主要以四居大戶型為主，且屬于尾盤銷售，因此在數(shù)據(jù)方面并沒(méi)有那么“夸張”。“這個(gè)周末我們也賣得不錯(cuò)，兩天出掉25套房源，這對(duì)于尾盤項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是不容易的。之前‘觀望’積壓了一波，現(xiàn)在屬于該買的都在買。”楊雪告訴記者，因此短期內(nèi)到訪量劇增，還出現(xiàn)了“賣亂套”的情況。“按照項(xiàng)目預(yù)設(shè)流程，每簽單一套房源就要在工作群里確認(rèn)一下，但周末銷售們忙不過(guò)來(lái)，就出現(xiàn)一個(gè)銷售忘記提交確認(rèn)，另一個(gè)銷售又給賣出去了，屬實(shí)賣亂套了。”“尚未帶動(dòng)增量，而是加快了釋放”新政落地一周時(shí)間，北京樓市熱度明顯提升，一張張熱銷的紅底海報(bào)，也彰顯著新政所帶來(lái)的威力。例如北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政后首個(gè)開盤的中建璞園公開披露：“首開成交21.8億元，銷售268套，周末2天累計(jì)認(rèn)購(gòu)300+套”；位于北京東四環(huán)朝陽(yáng)公園板塊的融創(chuàng)壹號(hào)院更是憑借“單日認(rèn)購(gòu)169套，總認(rèn)購(gòu)金額約56.2億元”刷爆朋友圈……然而并非所有的項(xiàng)目都這么“瘋狂”。相較于房地產(chǎn)的“黃金時(shí)期”，當(dāng)下購(gòu)房者多了一份冷靜與克制。某央企項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人趙毅告訴北京商報(bào)記者，新政落地后釋放的購(gòu)房需求，仍然是原來(lái)那批購(gòu)房客群，政策只是激活了這批購(gòu)買需求。本身有購(gòu)房需求，但因政策遲遲未明朗，在猶豫、觀望的，當(dāng)下不再猶豫。還有一些被原來(lái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”誤傷的剛需，首付比例降低，如愿上車小戶型。“目前推動(dòng)的是那批‘等待’需求的釋放，政策之前到訪達(dá)到這個(gè)量，也基本成交這么多。”用趙毅的話：“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后，未帶動(dòng)增量需求，而是加快了釋放。“最近成功簽約的，很大一部分是之前到訪但受限于首付壓力的剛需客群。”在九里熙宸項(xiàng)目售樓處，記者也證實(shí)了上述觀點(diǎn)。九里熙宸銷售人員齊鵬告訴記者，新政發(fā)布的周末成交了30余套，接近過(guò)往半個(gè)月的成交量，這之中以77、87平方米小戶型的剛需首置人群居多。“很多之前是來(lái)看過(guò)房的，但受限于在外地有過(guò)貸款記錄，而‘丟掉’了首套房資質(zhì)。以77平方米戶型為例，新政前此類客戶均被定義為二套指標(biāo)，80%的首付至少需要360萬(wàn)元，而新政落地后則只需要拿出40%的首付約180萬(wàn)元即可上車。”“渠道還是不能停”渠道不能停，便是市場(chǎng)并未真正恢復(fù)到“自主上門”階段的最好證明。即便有“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政加持，各大售樓處內(nèi)，第三方中介人員的身影隨處可見。在璽悅朝陽(yáng)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身房源體量并不大，妥妥的臨鐵盤，且處于朝陽(yáng)比較核心的地段，但依舊選擇了第三方引流。“之前由于行情平淡，北京大部分新房項(xiàng)目都上了‘渠道’，中介的客戶資源多，帶看量也很大，隔壁和光煦境就是這么清盤的。”璽悅朝陽(yáng)項(xiàng)目銷售人員告訴記者。包括趙毅在內(nèi)的多位項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，新政落地后，項(xiàng)目售樓處的到訪量是實(shí)實(shí)在在的，熱鬧的氛圍也帶動(dòng)更多人來(lái)看房。但政策效應(yīng)究竟能持續(xù)多久、釋放多少購(gòu)買需求，這些誰(shuí)都沒(méi)底，因此“渠道還是不能停”，要借助第三方擴(kuò)大引流范圍，趁著政策落地的黃金期，積極“搶收”市場(chǎng)是大家一致的判斷。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，各大房企對(duì)于資金鏈的絕對(duì)安全尤為重視。當(dāng)下房企主打一個(gè)求穩(wěn)，項(xiàng)目開盤盡量壓縮營(yíng)銷周期，哪怕讓出一部分利潤(rùn)，也不想被“套住”。“如果關(guān)注北京各大新盤項(xiàng)目的情況，就會(huì)發(fā)現(xiàn)從拿地到開盤，普遍周期在三個(gè)月內(nèi)。”趙毅稱，當(dāng)前市場(chǎng)屬于快節(jié)奏，開盤早、銷售快的項(xiàng)目才能有利潤(rùn)，一旦超過(guò)預(yù)設(shè)銷售時(shí)間，那就算不過(guò)來(lái)賬了。“認(rèn)房不認(rèn)貸”也并非沒(méi)有帶來(lái)改變，那就是給渠道公司的點(diǎn)位要比之前低一些，這對(duì)于早就進(jìn)入算細(xì)賬的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，確實(shí)是件好事。“二手房流動(dòng)性不解決，新房不會(huì)根本轉(zhuǎn)暖”“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政在北京樓市已經(jīng)持續(xù)發(fā)酵一周，“一天趕上過(guò)去一個(gè)月”的成交量，給出了買賣雙方共同的答案。成交量有明顯漲幅，在多數(shù)人的預(yù)期之內(nèi)，但無(wú)論是24小時(shí)不打烊的售樓處，還是不能停的渠道，開發(fā)商“搶收”的另一面，是對(duì)于市場(chǎng)持續(xù)性的焦慮。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策趕在“金九銀十”之前，目的也是為了提振市場(chǎng)，市場(chǎng)活躍度得到極大改善。在此影響下，傳統(tǒng)“金九銀十”銷售季或許不會(huì)像之前一樣以“凄冷”收?qǐng)觥５枰⒁猓罢J(rèn)房不認(rèn)貸”釋放的購(gòu)房群體，主要以改善型客群為主，因此二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)將直接影響到“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地效果。“我們項(xiàng)目雖然以改善為主，但也包含一些小戶型，從到訪客群摸排來(lái)看，七成客戶新房購(gòu)置需要‘賣一買一’，這樣才能湊齊首付款。”在趙毅看來(lái)，保持市場(chǎng)持續(xù)性，首先二手房市場(chǎng)要先“跑起來(lái)”。雖然很多客戶想選擇“先買后賣”的操作，提前鎖定房源，但項(xiàng)目回款是有嚴(yán)格時(shí)間要求的，目前這部分需求并未得到釋放。北京某國(guó)企的營(yíng)銷總告訴記者，從該公司旗下位于孫河項(xiàng)目的準(zhǔn)現(xiàn)房后期新政落地一周對(duì)客戶的摸底來(lái)看，即便是總價(jià)在3000萬(wàn)元以下房源的購(gòu)房者幾乎也都存在貸款及騰挪資金的需求，這樣需求的背后，也是購(gòu)房者名下既有住房出讓后才能再買新房的事實(shí)，周期幾乎是所有購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)都會(huì)提出的要求。“最好也要三個(gè)月，半年是正常，但這個(gè)市場(chǎng)半年就趕不上今年的營(yíng)收。”上述營(yíng)銷總直言，當(dāng)下如果解決不了二手房流動(dòng)性問(wèn)題，新房不會(huì)根本轉(zhuǎn)暖。近期，北京商報(bào)記者走訪北京二手房市場(chǎng)也了解到，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地，北京二手房一周內(nèi)掛牌量增加了6000-8000套，不但網(wǎng)簽沒(méi)有變化，實(shí)際成交量也沒(méi)有出現(xiàn)所謂的暴增，多數(shù)業(yè)主被卡在了變成首套房的路上。一位業(yè)內(nèi)資深分析師告訴北京商報(bào)記者，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策給北京樓市帶來(lái)了巨大變化，但市場(chǎng)活躍度并不是看售樓處的人流有多少以及短期成交量的暴漲。保持市場(chǎng)活躍度，除“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策外，還要補(bǔ)充其他配套政策，北京放開限購(gòu)的可能性不大，但可以對(duì)二手房換購(gòu)進(jìn)行支持，也可對(duì)首付比例適度放寬。據(jù)悉，近日廣州對(duì)房貸利率首付比例進(jìn)行了下調(diào)，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限為L(zhǎng)PR-10BP；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于40%，利率下限為L(zhǎng)PR+30BP。此外，包括南京、濟(jì)南、淄博等多地均已推行“賣舊買新”相關(guān)服務(wù)，支持二手房換購(gòu)。編輯丨楊博圖片丨北京商報(bào)