迷題：楊德龍：多地放開房地產限購對經濟復蘇意義重大
市場供求關系發生重大變化后，很多城市開始給房地產限購松綁。去年以來，多地已經推出取消限購等措施，尤其最近成都、西安等城市全面取消限購，杭州也逐步放開房地產限購措施，引起了市場更廣泛的關注，因為這些強一線城市、強二線城市或者新一線城市，他們取消限購比二三線城市取消限購的意義更大。住建部已經表示，將房地產調控政策交給各地方自主制定，為地方政府因地制宜、采取適合當地實際房地產供求情況的政策打下基礎。尤其是最近多個城市取消限購，市場的預期發生了一定的改變，投資者信心得到一定程度的提振，市場成交量明顯回升。現在還有6個城市沒有放開，包括北上廣深等一線城市。在二線城市、強二線城市陸續全面取消限購之后，沒放開的地方放開的可能性大大增加。這增強了投資者向好的預期，因為房地產是國民經濟的支柱產業，房地產市場的好轉對于經濟復蘇意義重大。房地產上游有50多個行業，房地產市場出現回升或者向好預期之后，大家對于經濟復蘇的預期勢必也會增強。這不僅會帶來房地產板塊以及房地產產業鏈相關股票的反彈，也會帶來整個市場的回升。所以我們看到，最近資本市場出現上行態勢，尤其是很多港股內房板塊大幅上漲，帶動了市場的人氣，提振了投資者的信心。制定政策應該根據實際情況進行調整，現在已經到了取消限購的時候。去年年底我發布了2024年十大預言，明確講到今年會取消房地產銷售端的行政性限制，加大金融對房地產企業的支持力度，有效化解房地產市場系統性風險。現在來看正向這個目標一步步邁進。相信在不久的將來，這6個沒放開的城市會逐步地放開，這樣才能適應當前新的形勢。現在房地產對于經濟增長有了一定的拖累作用，如果能夠及時取消行政性限制，可以釋放出很多剛性需求。可能二三線城市本身供過于求的情況比較明顯，所以放開后的效果比較短期，但是一線和新一線城市取消限購，吸引力很大：可以吸引外地人置業，增加一部分需求；還會使得本地的高凈值家庭多買幾套房，拉動新房銷售以及二手房的成交量。而投資者都是追漲殺跌的，一旦房地產市場好轉，房價出現上行趨勢，會使得一些猶豫觀望的購房人加入買房的隊伍，市場成交量會有效回升。但現在由于大家已經認識到，未來人口的增長很難回到以前的狀態。新市場的數量下降，人口出現負增長，以及大家對于房地產市場長期上行的預期在改變，所以現在放開不需要擔心像以前一樣出現大量炒房的現象。還需要強調的是，對于高凈值家庭，買兩套以上的房子，大部分并非為了炒房，而是一種資產配置。因為對于高凈值家庭，即使買幾套房，在他們的家庭資產中占比可能也達不到10%，所以他們買房實際上是為了獲得保值增值，并非為了高拋低吸來做投機，這點一定要糾正大家的認知。而且我一直強調的觀點就是，在一線城市，房租收益率一般不到2%，而住房按揭的貸款利率接近5%。也就是說，購房者買房后，把它推出到租房市場租給沒有房的人，實際上是一種補貼。因為按揭利率是遠高于租房收益率的，而且放開之后吸引更多的人到大城市買房落戶，這樣也能夠吸引人才、留住人才，因為考慮到一線城市現在房價都比較高，像杭州這些地方的房價也比較高，很多好的房子都要上千萬一套。外地人如果能夠到這些城市買一套上千萬的房子，一定程度上證明已經是“人才”了，所以把它作為買房落戶的條件，我覺得是非常好的吸引人才的手段。很多地方都出現了搶人大戰，越早放開的城市越能夠吸引到其他地方的家庭來置業、落戶，所以未來不排除一些城市推出買房送戶口等措施。我認為根據目前房地產市場供求關系的變化，越早放開對城市未來的發展越有利。杭州全面取消房地產限購，對市場的信號意義更大。因為杭州的房價比較高，而且杭州是新一線城市里面房地產市場最引人注目的，所以這次杭州推出在市區買房，購房者無需再經過嚴格的資格審查程序，實質上已經全面取消了限購。限購取消后，貸款方面，我相信當地銀行也會逐步取消限貸。對很多購房者來說，如果僅僅取消限購而不取消限貸，只是有了買房資格，卻無法通過貸款買房，壓力也會很大，像杭州這些城市的房價還是較高，尤其是總價，一般來說，如果不用按揭貸款，買起來還是非常吃力。所以我相信在限購取消之后，限貸以及限售、限價的一系列措施都會相應取消。因為政策調整要因勢而動，現在形勢已經改變，不應該和原來房地產投機客較多的時候相類比。另外，大家也不必過于擔心取消限購后會出現大量的炒房客，炒房的出現是因為當時處于特殊時期，也可以看作是我國房地產對居民儲蓄的虹吸作用特別大的時候，大家對于房價未來上漲的預期特別強烈，所以才會出現炒房團等等。如今支撐房價長期上漲的因素在改變，據統計，全國范圍內保交樓的任務還比較重，現在有大概700萬左右的房子已經售出但還沒有交付。有些房企出現了資金鏈的風險，甚至有些已經破產，他們賣出去的房子還沒有交到購房人手中，使得大家對于買期房還是沒有信心。由于大部分人是買現房的，所以購房人對房地產的信心距離完全恢復還需要時間。另外，對于房企的金融支持力度一定要加大，因為房地產企業是建房的主體。現在賣房實際上多數是消化庫存，近兩年房地產開發投資逐年下降，和高點相比，下降超過30%以上，使得未來幾年推出的新樓盤數量其實較少。而大部分房企，包括一些龍頭房企都出現了資金鏈緊張的情況，如果不加大金融對房企的支持，將來可能會出現更多的房企資金鏈斷裂甚至破產的風險。未來幾年，房地產的庫存逐步消化之后，甚至可能出現一些核心區域的住房從供過于求變為供不應求的新情況，使得部分房價出現非理性的上漲，影響大家購房的能力。所以我認為，兩步要同時開展。取消房地產限購，在銷售端放開需求；另一方面要支持房企，在供給端加大開發，推出更多的樓盤，維持供給關系的平衡。房價在不出現大漲的情況下，能夠滿足居民住好房子、住大房子，改善性住房的需求，也能滿足更多人買首套房的需求。所以我認為政策上要多管齊下，房地產市場才會更加良性發展，同時要建設多層次的房地產市場結構，例如商品房更加市場化，而政府有條件的情況下，要增加保障房、廉租房的建設，滿足中低收入人群住房需求，讓市場的歸市場，讓保障的歸保障。這樣房地產市場將會有更好的發展前景，也能提高人民群眾的滿意度以及人民群眾追求美好生活的愿望。我剛剛從美國參加完巴菲特股東大會回來，我認為結合資本市場給大家講一講多地房地產取消限購的意義非常重大，因為中國居民可以投資的渠道非常單一，除了買房，基本就是買股票基金，所以樓市和股市對于我國經濟復蘇意義非常重大。通過取消房地產限購，釋放出更多剛性需求，穩定樓市、穩定房價能夠帶動上游50多個行業的恢復，直接帶動經濟的回升。尤其是金融加大對于房地產企業的信貸支持之后，房地產企業就會有更多的資金去拿地、開發，一方面能化解房地產地方政府債務負擔過重的問題，也就是化債；另一方面又能夠增加房地產市場的有效供給，特別是高品質住房的供給。在股市方面，新“國九條”出臺后，建設高質量發展資本市場成為政策的重要方向。我們也看到，政策出臺后，市場的風格也逐步轉向業績好的公司，政府倡導的長期投資、價值投資理念越來越深入人心。一些有退市風險或者被ST風險的績差股和長期不分紅的鐵公雞股票出現了連續大跌，這也是資本市場走向成熟的表現。我一直推廣巴菲特價值投資理念，就是希望大家能夠改變追漲殺跌的習慣，買一些好的公司與之一起成長。當前從全球來看，歐美日股市均處于歷史最高估值，A股和港股則是經過三年的下跌，處于歷史大底的位置。我們也看到，從4月份開始，全球資本已經開始轉向，從歐美日股市流出一部分資金進入到港股和A股。港股已經出現連續8個交易日上漲，A股也成功地站上了3,100點整數關口，與春節前相比，市場形勢已經大大改善。當然這得益于政策的推動以及國家隊加大了入市力度，徹底扭轉市場的下行趨勢從而進入到上行趨勢，而我們現在要做的就是趁勢進攻，推出更多有利于行業發展的政策。房地產取消限購實際是一種擴張性的行業政策，和之前限購來打壓投機、打壓房價相比，在當前經濟復蘇力度還比較弱，房地產市場又出現了成交量嚴重萎縮的情況之下，意義更加重大。現在雙管齊下，一方面出臺政策來穩定樓市，另一方面出政策來提振股市，甚至產生一輪較好的牛市行情，投資者的信心勢必會大幅增長。信心增長之后，大家的銀行存款就會出現搬家，一部分搬到樓市去買房，一部分搬到股市去買股票基金，這會形成一個良好的局面。過去三年銀行儲蓄存款增加了60萬億，現在這些資金急需找到更好的投資機會，畢竟在銀行存款利息較低。只要房價出現企穩回升，政策上不斷利好，而且房地產取消限購的力度越來越大直至最終全面取消，這些舉措都會形成正反饋，股市方面也一樣。我一直強調股市不僅是經濟的晴雨表，它反過來也會通過產生財富效應從而提振消費，提振經濟。因此當前在政策上的乘勝追擊，在樓市、股市方面出臺的一些支持政策，相信都會助力實現今年5.0%的GDP增長目標以及各行各業的復蘇，提升居民的收入以及就業率，也建議大家要保持信心，保持耐心。現在我們可以看到，政策意圖已經非常明顯，大家未來在樓市和股市的投資上會產生更強的賺錢效應，更有機會實現財產性收入。（觀點供參考，投資需謹慎，圖源：網絡）